Inversiones inmobiliarias por 50 euros

En realidad el título de la noticia es muy engañoso:

Un local en Malasaña o un piso en El Raval pueden ser tuyos desde 50 euros.

El título, redactado en la más convencional teoría periodística, intenta atraer lectores a la noticia. Yo piqué, pero he de explicar que la noticia vale la pena la lectura. De lo único que dudo es que se le pueda aplicar laconsideración de crowfunding.

También tengo muchas dudas legales sobre como catalogar jurídicamente a este conjunto de inversores y sus capitales: ¿Son algún tipo de sociedad, quién firma el contrato de compraventa ante el notario, que responsabilidades tiene cada inversión en el caso de pérdidas, etc?

He visitado la página web y no aclara nada sobre términos jurídicos. Sólo trata de convencer a la gente de la alta rentabilidad de la inversión, pero todas las estafas lo hacen. ¿Cómo distinguir una estafa de un chollo muy rentable? Solo hay una manera: leyendo el contrato, especialmente la letra pequeña.

En uno de los proyectos hay que remodelar a fondo una casa. Imagina que durante la instalación del gas explota la casa. La vivienda queda prácticamente inservible. Has invertido mil euros. ¿Qué puedes hacer? Ya es un indicio que la web no aclare absolutamente nada en este sentido (ni tampoco en otros).

¿Y qué pasa si Housers nunca reparte beneficios? ¿Qué derechos tienes?

Según la web, el negocio va viento en popa a toda vela, suponiendo que todo vaya tan bien como aseguran, ¿realmente repartirán beneficios tan altos como aseguran? ¿No será que después de invertir, digamos 1.000 euros, te den solo 10 por año y el grueso de los beneficios se los lleva la empresa? ¿Es housers realmente una empresa a la que poder reclamar algo realmente? Muchas veces reclamas algo judicialmente con toda la razón a una empresa real y legalmente constituida, y te encuentras que dicha empresa ha sido vaciada económica y patrimonialmente (Coge el dinero y corre es el título de la primera película de Woody Allen) y que no tiene ningún bien patrimonial para responder, pero en este caso puede ser aún peor, puede que te encuentres con una web, una cuenta corriente para recibir el dinero y nada más.

El mal financiero mundial

Platón y su discipulo Aristóteles condenaban el cobro de intereses. Su razonamiento era muy pueril: aunque pensemos que la filosofía griega era muy sofisticada, la economía de la Grecia clásica no lo era tanto. La economía griega era fundamentalmente agrícola. ¿Y que se observa en la naturaleza? Que juntas un toro y una vaca y nace una ternera. Que siembras 100 kilos de semillas de trigo y obtienes, si todo va vien, 1.000 kilos de trigo. Pero el dinero no es consustancial a la naturaleza, como lo son la vaca y el trigo. Es un producto humano, por lo que no puede reproducirse como las vacas o el trigo. De este modo el cobro de intereses son contra natura por lo que no debe cobrarse dinero por prestar dinero. El dinero no se presta para ganar más dinero, sino entre familiares y amigos, bien en épocas de dificultades o para financiar gastos de lujo en los años de mala cosecha o de otras dificultades económicas. Esta ideología perduró, apoyada por la Iglesia católica, hasta finales de la Edad Media y principios del Renacimiento. También colaboró en el nacimiento de las religiones protestantes, la primera de las cuales fue el luteranismo. Éstas consagraron, por decirlo así, la santidad de la actividades económicas, entre ellas la financiera. Ganar dinero no iba en contra de Dios. La Iglesia católica, como siempre ha hecho, dio al final su brazo a torcer para que su influencia sobre las conciencias no terminara súbitamente. Pero volvamos a la actualidad.

En las últimas décadas la liquidez mundial ha crecido exponencialmente. Producir ya no es negocio, o ya no lo es tanto como era antes. Ahora el negocio consiste en explotar el mismo dinero (ponerlo a rendir, como dicen los especuladores).

Las perspectivas del crecimiento mundial se han reducido medio punto porcentual. Las causas de un fenómeno como este se debe a múltiples factores, pero uno de ellos puede ser el exceso de liquidez.

¿Es el sector financiero una de las causas principales de la disminución del crecimiento de la economía mundial?

Tradicionalmente se ha definido la actividad financiera como el canal que pone en comunicación los que ahorran con los que desean gastar por encima de sus ingresos. Desde este punto de vista la actividad financiera ha sido clave en el desarrollo del capitalismo hasta tal punto que sin la primera el segundo hubiera sido un enano. Pero en las últimas décadas ha pasado algo que tergiversa esta visión del sector financiero. El sector financiero se ha convertido en un fin en sí mismo. Los márgenes bancarios tradicionales se han estrechado tanto que la rentabilidad del sector en la actividad financiera tradicional ha prácticamente desaparecido. Esto llevó al sector a buscar los beneficios a través de lo que genéricamente conocemos como especulación. Pero la especulación tradicional, es decir, comprar a 100 para vender a 200 no servía, pues es muy arriesgada. Cuando uno compra a 100 no sabe a como va a vender, si a 200 a a 2.

El sector financiero buscó crear su propio campo de acción: productos derivados creados a través de innovaciones financieras. Estos son las opciones, los swaps, las permutas, los contratos a futuros de comodities. Como consecuencia de la evolución de ese fenómeno de financiarización, entre 1980 y 2014, los activos financieros a nivel mundial se expandieron de 12 billones a 294 billones de dólares. Pos supuesto, ha crecido mucho más que la economía global.

En el mismo periodo, los contratos de derivados pasaron de un billón a 692 billones de dólares, una suma fabulosa, sin antecedentes en la historia, que implica que han pasado a representar cerca del 70% de los activos financieros a nivel global. Más aun, los derivados cuyo valor era cercano al PIB mundial en 1980, pasaron a representar 10 veces el valor de la capacidad mundial de generación de riquezas a partir de la segunda mitad de la década del 2000. No hay pues, falta de liquidez, sino más bien exceso.

El lector se preguntará cual es el problema.

El problema radica en que la liquidez del sector financiero no va a parar a la financiación de la actividad productiva con el objetivo de aumentarla, sino al mismo sector financiero. De este modo se ha creado una actividad financiera ficticia que se alimenta a sí misma. Los ingentes beneficios conseguidos en este sector se invierten mayoritariamente en el mismo sector.

Como consecuencia del predominio de un modelo de financiarización de la economía global, desde el 2007 hasta el 2014, la deuda pública mundial, en lugar de disminuir, se ha incrementado en 60 billones de dólares de un total de 200 billones. Gran parte de esa deuda es pública, así que los estados han estado, conscientemente o no, colaborando con este desmesurado crecimiento de la deuda pública. A pesar de la retórica antidéficit y antideuda de los líderes europeos de la derecha, los estados europeos están endeudados en un 80% de promedio de su PIB, y su endeudamiento ha crecido en la última década. En la práctica solo han actuado cuando los estados han vivido por encima de sus posibilidades, como en el caso de España, Grecia, Irlanda y Portugal, es decir, cuando se han pasado unos cuantos pueblos y la situación se les ha escapado de las manos y ya no podían dominarla. Este aumento de la deuda pública, sin duda, ha echado gasolina a la hogera, pero no es el único factor, pues el mismo sector financiero ha creado instrumentos financieros en los que especular.

El escaso crecimiento de la economía mundial se debe a varios factores, pero uno de ellos, y de los primeros, es éste. Podríamos resumirlo en una sola frase: mientras sobra dinero para especular, escasea el dinero para invertir en actividades productivas.

¿Cómo poner coto a esta actividad especulativa? La respuesta es difícil, pero es necesaria la colaboración de los principales países del mundo.

POSTDATA: Hay otras explicaciones alternativas muy populares pero que inciden mucho menos de lo que la gente común se piensa, auqnue han sido una de las cuasas del triunfo del brexit y, será, si los votantes no lo remedian, una de las principales causas del hipotético triunfo de Donald Trump: los inmigrantes nos roban puestos de trabajo, y las exportaciones decaen mientras que las importaciones aumentan. Ambas explicaciones, complementarias al cien por cien, se resumen en una sola frase: los extranjeros nos roban lo nuestro. Es una explicación mucho más fácil de entender que la expuesta en esta entrada; por eso tiene tanto éxito.

Algo de verdad hay en esta explicación tan simplista: la globalización y el libre comercio han sido en parte un fracaso en los países desarrollados, pero ya dijimos que la explicación del fenómeno es multiple. Las industrias que se han trasladado de los países desarrollados a los países subdesarrollados son industrias intensivas en mano de obra que pagan unos salarios ínfimos. Un trabajador indio cobra de uno a tres dólares diarios por jornadas de diez a doce horas, sin seguridad social, sin seguro de accidentes, sin indemnización por despido, sin vacaciones pagadas. Además hay niños de escasamente diez años trabajando cobrando aún menos. Intentar recuperar esas industrias para Europa o los Estados Unidos es de imbéciles (además de imposible). Los estadounidenses se quejan de que los que menos cobran tan solo cobran entre siete y ocho dólares por hora trabajada. En una jornada de ocho horas cobran un máximo de 64 dólares, diez veces más de lo que cobra un indio. Así no se consigue Make America Great Again.

La verdadera alternativa es financiar una educación pública de calidad, elevar el nivel educativo de los ciudadanos y financiar proyectos de investigación que aumenten la productividad general de la economía. Desde hace dos décadas se habla mucho de competitividad, pero no de productividad.

Nunca fui muy partidario del librecomercio a ultranza, y quizás Hillary Clinton haga bien en denunciar los exagerados tratados comerciales (Leer Los demócratas reniegan del tratado comercial estrella impulsado por Obama). Pero de ahí a elevar las tarifas arancelarias, tal como pretende Trump y pretendía Bernie Sanders si ganaba las primarias demócratas, hay un abismo. La vuelta al proteccionismo siempre ha ido mal. La historia tiene sus lecciones: Ley Hawley-Smoot de 1930.

Tarjetas de valor almacenado

No sé como se llaman en español, o si existen en los países hispano -hablantes pero en inglés se llaman stored-value cards. Su traducción literal sería "tarjetas de valor almacenado".

Las SVCs (por sus siglas en inglés) tienen un chip que tiene la misión de verificar y realizar transacciones financieras en modo "off-line", a diferencia de las tarjetas de crédito o débito que funcionan "online".

Son usadas mucho por el personal militar de los EE UU en las bases y navíos tanto dentro y fuera del país para realizar transacciones que, por motivos de seguridad, deben ser lugares cerrados a internet.

Tienen una fecha límite después de la cual se pierde el dinero.

Indice Markit

El Índice Markit o PMI (por Purchasing Managers' Index) no es un índice subjetivo como el Índice de Confianza del Consumidor u otros similares. No es un índice que mida expectativas ni opiniones sobre la marcha de la economía. Tampoco es un índice que mida valoraciones de riesgo, como la prima de riesgo o las notas de las agencias de calificación de riesgo. Es un índice objetivo basado en datos reales, aunque no en cifras absolutas sino en porcentajes. 

La empresa que elabora el PMI envía todos los meses un cuestionario a las empresas industriales y de servicios más grandes de un país excluidas las empresas públicas. Las pregunta abarcan cinco temas: pedidos, producción, empleo, plazo de entrega de proveedores y stocks de las empresas.

El valor mínimo del PMI es cero y el máximo es 100. El nivel 50 indica que no han habido cambios desde el mes anterior; cuando se situa en un valor superior a 50, esto indica que las cinco variables analizadas han mejorado con respecto al mes anterior y, por lo tanto, hay una expansión o mejora de la economía. Cuando el resultado es inferior a 50, indica una contracción de la economía con respecto al mes anterior. Cuanto mayor se distancia del nivel 50 tanto por arriba como por abajo, mayor es tasa de cambio.

Este indicador es ajustado según los factores estacionales de la época del año en que se elaboró.

En este estudio (pdf online) hay un gráfico en la página 3 que refleja el Índice PMI ajustado estacionalmente desde 1998 hasta octubre de 2008, mes en que representa el 34,6%, el nivel más bajo desde que se inició este estudio en España.

Alternative lending

Enlace.

El alternative lending consiste en prestarse dinero entre particulares. Es pues una alternativa a los bancos.

Hay gente que necesita dinero urgente y que, por algún motivo, no califica bastante para los bancos.

Inversión en hotel bajo monto

Hampton by Hilton Bariloche: el desembarco de la primer cadena tres estrellas superior de Latinoamérica.

Fuente.

Con una apertura prevista para Junio de 2018 este proyecto es la oportunidad de inversión diversificada que otorga una renta muy atractiva. Este tipo de inversiones hoteleras se llaman condohoteles. Consiste en la subdivisión del inmueble hotelero en habitaciones o partes de ellas. De esta manera el inversor consigue la principal ventaja del mercado inmobiliario (la seguridad del ladrillo) y al mismo tiempo obtiene una rentabilidad muy superior comparada con inversiones similares.

¿Qué son los condohoteles? Es una palabra que procede de los términos condominio y hotel y que designa una fórmula de alojamiento en la que se combinan el alojamiento en una propiedad y en un establecimiento, de manera que el particular es dueño de la habitación pero ésta es gestionada por la cadena hotelera.

El procedimiento sería el siguiente: un promotor inmobilario vende las unidades condo, es decir, las habitaciones de un hotel, a uno o varios inversores particulares quien, a su vez, cede el derecho de gestión de esa propiedad -o parte de él- a una cadena hotelera. A priori la idea recordará a aquella moda de hace unas décadas, el timesharing, aquí denominado multipropiedad, pero en realidad son cosas muy diferentes porque en ésta sólo se era dueño del derecho de uso y además por un tiempo (que solía oscilar entre 30 y 50 años). En cambio, en el modelo de los condo hoteles el propietario lo es plenamente (incluso queda inscrito en el Registro de la Propiedad).

Fuente.

En definitiva, el sistema es el siguiente: una empresa inmobiliaria compra un terreno y se encarga de todas las gestiones para la construcción de un hotel. Pongamos que vende las habitaciones (imaginamos 100 habitaciones) a 100 inversores distintos (podían ser incluso más de cien inversores; entonces algunos o todos los inversores tendrían menos de una habitación de su propiedad). Los 100 inversores aportan 100.000 dólares cada uno por una habitación completa. Pero el valor de la construcción del hotel es superior, pues tendría servicios añadidos, como bar, restaurante, servicio de habitaciones, guardería para niños, piscina, sauna, gimnasio, etc. Todos estos complementos serían propiedad de la empresa inmobiliaria y obtendría sus ingresos por ofrecer todos estos complementos. La tercera pata de esta inversión sería la gestión del hotel, que correría a cargo de una empresa del ramo. Cada parte obtendría su parte de los beneficios según las estipulaciones del contrato.

Lo más básico 1

La economía es el estudio de como una sociedad decide que producir, como producirlo y el reparto de lo producido. Más específicamente, dadas unas necesidades ilimitadas en la sociedad, la economía se preocupa de los siguientes procesos:

1. Como los recursos escasos (tierra, trabajo, capital y recursos naturales) son asignados en el proceso de producción entre usos competitivos.
2. Como el ingreso generado en la producción y venta de bienes y servicios se dstribuye entre los miembros de la sociedad.
3. Como la gente asigna sus ingresos mediante la toma de decisiones sobre su gasto, ahorro, préstamo y endeudamiento.

Por conveniencia, la economía se divide entre el estudio de las causas y consecuencias de la toma de decisiones individuales de los hogares y firmas de negocios en un mercado particular, y el estudio de las causas y los efectos resultante de la suma de las decisiones hechas en su conjunto por todas las firmas y todos los hogares. La primera es llamada microeconomía y, la segunda, macroeconomía.

Las finanzas es el estudio de todos los aspectos monetarios de la decisiones relativas a la producción, el gasto, el préstamo [en inglés lend] y el endeudamiento [en inglés borrow]. Las finanzas tratan del uso del dinero por los individuos, las empresas, los gobiernos y los inversores extranjeros. El lenguaje diario de las finanzas incluyen términos como tipos [o tasas] de interés, cuentas corrientes [cheking accounts], tarjetas de débito, tarjetas de crédito y bancos. En este sentido, finanzas trata sobre como los individuos manejan el dinero.

A un nivel macro, las finanzas se ocupan de como el sistema financiero coordina y facilita el flujo de fondos desde los prestamistas o acreedores a los deudores o prestatarios, y como el sistema facilita los flujos monetarios de vuelta, de los deudores a los acreedores.

Tal como pronto aprenderás, la producción y venta de bienes y servicios dentro del sistema económico está íntimamente relacionado con los depósitos [deposits], las acciones [stocks] y los bonos [bonds] y otros instrumentos financieros que se compran y se venden en los mercados financieros. De este modo, lo que pasa en Wall Street puede tener un efecto profundo sobre lo que pasa en Main Street, y viceversa.

Porque el sistema financiero es vital para una economía saludable, el gobierno regulariza y supervisa sus operaciones. Esta política regulatoria está dirigida a promocionar un sistema financiero saludable. Al establecer y hacer cumplir las normas de funcionamiento de los mercados y las instituciones financieras, los reguladores gubernamentales tratan de 1) promover la competencia y la eficiencia a tiempo que tratan de preservar la seguridad y solidez del sistema.

Para complicar nuestro análisis sobre la interacción entre el sistema financiero y la economía, nos encontramos con el hecho de que el sistema financiero no está nunca estancado. Continuamente evoluciona y cambia, en ocasiones a un ritmo más rápido que en otras. Por varias razones que discutiremos en los próximos capítulos, las últimas décadas han visto cambios muy rápidos, incluida la globalización de los mercados financieros. El sistema es diferente a como era hace 20 años, y será diferente cuando pasen 20 años más. Las fuerzas principales detrás de estos cambios son los cambios en las regulaciones gubernamentales, los avances en la tecnología de los ordenadores y en las innovaciones en como la gente gasta, ahorra y presta dinero. Como ejemplo de esto último, he publicado en este mismo blog esta noticia que hace al tema de un nuevo tipo de inversiones, los condohoteles. Las monedas virtuales, que solo existen en internet, como el bitcoin y esta moneda virtual de un banco japonés son las últimas innovaciones. Algunos países del norte de Europa planean (o ya lo han hecho) suprimir las monedas y billetes, de tal modo que todo se paga con tarjeta o con un teléfono móvil. Y como alternativa a la banca tradicional, están los alternative lending, plataformas en internet para conseguir prestamos de particular a particular. Y otra forma alternativa a la banca masificada y oligopólica son las cooperativas bancarias o de crédito.

En las últimas décadas las empresas y los individuos han desarrollado nuevas formas de expandir y usar el dinero. Hoy en día todas esas innovaciones están alrededor de nosotros. Los cajeros automáticos (Automated Teller Machines, o ATMs), las tarjetas de débito (debit cards) y crédito (credit cards) y las líneas de crédito hipotecario (home equity lines) son ahora comunes en todo el mundo. Los inversores tienen a su disposición una gama cada vez más amplia de fondos de inversión y otros instrumentos financieros globales entre los que elegir. Las acciones y los bonos pueden comprarse y venderse via Internet pagando una fracción de las tarifas de corretaje que cobran las firmas de agencia de bolsa. Ninguna de estas innovaciones estaban disponibles en la década de los ochenta.
Han surgido nuevos tipos de firmas, tanto financieras como no financieras, así como firmas de manejos de riesgo. Los bancos se han fusionado con firmas de corretaje, compañías de seguro y otras firmas que ofrecen toda una amplia gama de servicios financieros como no financieros. Todas estas fusiones han creado firmas que trascienden las fronetras nacionales. Aunque todavía en sus primeros desarrollos en los Estados Unidos, el uso de tarjetas inteligentes y tarjetas pre-pagas

SIN COMPLETAR

Moneda bancaria virtual

El banco japonés Mitsubishi Tokio-UFJ planea emitir su propia moneda virtual. Enlaces de El País: bitcoin, moneda electrónica, moneda, comercio electrónico, medios de pago, finanzas, etc.

Artículo sobre blockchain.

La crisis subprime

Siguiendo el discurso de la entrada anterior, cuando los precios de los activos con los que se especula están muy altos, inevitablemente la burbuja siempre se pincha. No se sabe muy bien quién y porqué empieza a desconfiar, pero lo cierto es que sucede. Mientras la mayoría de la gente sigue soñando con hacerse rico en un par de meses, algunos desconfiandos empiezan a vender, cobran su dinero y lo invierten en otro activo que haya subido menos. De alguna manera es como el juego de la música y las sillas. El último en sentarse (más bien en querer sentarse) pierde, pues ya no tiene silla. El último en vender sus acciones las vende con pérdidas, en ocasiones de hasta un cien por cien, pues prácticamente ya no valen nada.

De repente en 2007 en los EE UU algunos hipotecados vendieron sus casas, pagaron las hipotecas y les quedó dinero sobrante. Al principio debieron ser unos pocos, pero apenas unas semanas después ya eran un puñado de gente bastante numeroso como para impactar en el mercado. De repente los precios inmobiliarios dejaron de subir y se estancaron durante algunos días o semanas. "¿Qué está pasando?" se preguntaba la gente, primero los que trabajan en el sector día a día; después los medios (algunos medios primero, después todos) se preguntaban lo mismo. Algunos expertos aseguraban que era un bache temporal, quizá con la intención de que la fiesta continuase un tiempo más (no hay que descartar la posibilidad que entre ellos hubiesen personas que realmente creyeran lo que decían). Otros aseguraban que la época de las vacas gordas había terminado. La gente, desconcertada, no sabía que hacer: ¿vendo mi casa y me pongo de alquiler antes de que empiecen a bajar los precios o de que bajen más? En cada país la gente reaccionó de un modo distinto: en EE UU, donde si no pagas una hipoteca tan solo te quedas sin casa, muchos propietarios abandonaron sus casas y se fueron a vivir de alquiler.

Bajo el agua: la web nolo(dot)com da un ejemplo numérico de una hipoteca bajo el agua: si ti hipoteca es por $500.000 pero el valor de mercado del inmueble es de $475.000, entonces si pagas la hipoteca pierdes $25.000.

Siguiendo con la misma web, una hipoteca bajo el agua hace más difícil que los propietarios vendan sus casas. El precio de venta de la vivienda no cubre el valor de la misma y los posibles compradores solo querrán pagar el valor de mercado ($475.000) y el vendedor no querrá asumir la pérdida de los $25.000.

El propietario tampoco lo tendrá fácil para refinanciar la hipoteca y conseguir un tipo de interés más bajo o un alargamiento del plazo, porque el valor de la casa ya no alcanza para dar una garantía de la hipoteca. Tendrá que garantizar con otros bienes personales o con sus propios ingresos la diferencia. Si la vende, el nuevo propietario estará en la misma situación que él.

Si el propietario no puede vender la casa y tampoco la puede refinanciar, hay un grave riesgo de que la cuestión se resuelva en los tribunales. Pero al banco tampoco le interesa quedarse la vivienda en un juicio de desalojo, pues la vivienda sigue estando bajo el agua y el banco pierde dinero.

En EE UU muchos propietarios con hipotecas entregaron las llaves de la vivienda y se libraron de la hipoteca para siempre. Esto se llama strategic default, pero no todo el mundo lo hizo. Veamos otras consideraciones: si sigue pagando tu hipoteca mensualmente, perderás $25.000, pero no tendrás que pagar ningún alquiler. Si le entregas las llaves de la casa a tu banco, tendrás que pagar un alquiler durante años. Pongamos un alquiler barato de una vivienda muy inferior a la que dejaste, por un importe de $1.000 al mes; en 25 meses has pagado la diferencia entre el precio de la vivienda y el valor de la hipoteca, pero seguirás sin tener casa y tendrás que seguir pagando un alquiler. Pero también hay que considerar la posibilidad de que los precios inmobiliarios sigan cayendo, en nuestro ejemplo, a $400.000. La diferencia ya es abismal ($100.000) y entonces probablemente nunca compensará seguir pagando la hipoteca.

Pero en EE UU todavía existe una tercera posibilidad: la de pedir una declaración de quiebra. Si el juez te la admite, todos tus pagos (incluidos los de la hipoteca) se ven reducidos, con lo que pierde el banco.

Siempre queda la esperanza de que en 10, 15 o 20 años los precios vuelvan a crecer, que es lo que, por otra parte, suele pasar. Bueno, en realidad quizá no tantos, pues en Miami, los precios, después de bajar mucho, alrededor de un 50%, han subido algo, aunque aún están lejos de su nivel inicial.

En 2010 más del 20% de las hipotecas en estados como California, Florida y Nevada, los tres estados donde hubo más especulación con las viviendas, estaban bajo el agua.

Otro gráfico mucho mejor para entender el alcance de la especulación inmobiliaria en EE UU nos lo facilita wikipedia.

 En la imagen se ve como el precio de las viviendas (línea roja) crece mucho más deprisa que cualquier otra variable, como el ïndice del Coste de la Construcción (línea celeste) que además baja en las últimas décadas. La población de los EE UU (línea azul) crece, y el rendimiento del bono a 10 años del Tesoro de Estados Unidos (línea gris) que se mantiene bastante bajo. El panorama especulativo de las viviendas parece, en este gráfico, enorme.

De wikipedia obtuve un enlace (este) a un documento pdf online del Servicio de Estudios del BBVA que asegura, por una parte, que puede producirse un credit crunch pero que no lo ve probable. En ningún lugar del documento dice la fecha del mismo pero de alguna manera esta errada predicción es un síntoma de como se veían las cosas en los años 2008-09. Había un optimismo sin fundamento basado solamente en que se desconocía el alcance de las hipotecas subprime. En otras palabras, se sabía que había un cáncer pero todavía no se habían tomados las medidas exploratorias para saber a cuantos órganos había afectado. Estos activos que hemos nombrado eran muy opacos (con ese fin se hicieron).

HYMAN MINSKY

La idea de Minsky fue la de centrarse en el apalancamiento (una palabra que disimula lo que en realidad es el endeudamiento) como causa principal de las burbujas. Cuando la economía va bien, los prestamistas no tienen miedo a prestar dinero. Pero la deuda interna, esto es, entre naturales de un mismo país, no empobrece al país: la deuda de uno es el activo de otra, el derecho a cobrar, por lo que ambas se compensan y el saldo es cero. Pero eso solo es cierto a nivel global, a nivel mundial. Un país puede tener una posición deudora cuando sus deudas con el exterior es mayor a sus activos en el exterior, y viceversa.

Pero un alto nivel de endeudamiento (me resisto a usar el término apalancamiento) nos hace más débiles frente a los reveses económicos globales. Una familia que compró una casa con un alto porcentaje de deuda tiene muchas posibilidades de fracasar que otra que solo se endeudó por la mitad de valor de la casa, pues con el mismo nivel de ingresos, tiene que dedicar mayor porcentaje de sus ingresos a hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. Una empresa que compró otra empresa pidiendo mucho dinero prestado tendrá que dedicar una parte mayor de su flujo de caja a pagar su deuda y será más vulnerable a las recesiones económicas y a una bajada de las ventas; y una familia que dedica gran parte de sus ingresos a pagar su hipoteca tendrá más dificultades en pagarla si hay una recesión y bajan sus ingresos. Obviamente, en una recesión, no todo el mundo pierde su trabajo ni sus ahorros, pero una parte importante de la población si.

Esta es la doble naturaleza del sector crediticio: sin los créditos la mayoría de nosotros no podríamos comprar una vivienda (incluso un auto o la compra semanal) y, por lo tanto, los créditos nos hacen más ricos (siempre que podamos pagarlos). Pero si no podemos pagarlos, los créditos nos arruinan, pues a los intereses normales se suman los de demora, más los gastos de abogados y los de la justicia.

Todo esto es obvio y no necesita una gran explicación.

IRVING FISHER

En 1933 Fisher publicó un artículo titulado "La teoría deuda deflación de las grandes depresiones". Supongamos que acontece una recesión y muchos deudores se ven obligados a vender sus activos financieros o inmobiliarios para intentar pagar sus deudas. Si muchos propietarios inmobiliarios están intentando vender al mismo tiempo, los precios inmobiliarios caen, lo que ahoga a un número mayor de propietarios. Si los bancos u otros propietarios como fondos de pensiones, venden deuda de un país (Grecia, España, etc.) el precio de esta cae (y sus tipos de interés en el mercado secundario sube). Esto, a su vez, pone en peligro la salud financiera de los bancos y fondos de inversión. Y si este mecanismo sigue acentuándose, la economía puede sufrir deflación. Esto significa que el poder de compra de un dólar aumenta (cada día que pasa se puede comprar más cosas con un dólar). Esto a su vez implica que la deuda real sube, aunque la nominal baje. Es decir, aunque paguemos una parte de nuestra deuda, la relación deuda nominal/precios aumenta.

Irving Fisher lo resumió en una frase un poco exagerada: "Cuanto más pagan los deudores, más deben".

HYMAN MINSKY OTRA VEZ

Hyman Minsky creó otra frase similar que también es más un lema que una frase cien por cien real: "Los deudores no pueden gastar y los acreedores no quieren gastar".

Paul Krugman aplica estos principios minskinianos a la economía europea. Mientras los países deudores se ven obligados a gastar menos y, con ello, contrae su economía, los países con más poder económico no quieren gastar más, e incluso, aplican programas de austeridad pero muy livianos. En conjunto, la economía europea no crece o crece muy poco.

El ejemplo más claro es Grecia: con tres rescates internacionales a sus espaldas, Grecia debe 330.000 millones de euros, el 180% de su PIB. Las pensiones, de las que viven muchas familias enteras, han sufrido unos recortes de casi el 50% en seis años. La pensión mínima es ahora de 384 euros, pero no solo se no se han contentado con esto, sino que además se está disminuyendo progresivamente el fondo de solidaridad para las pensiones más bajas. El aumento del 70% de los impuestos golpea a las rentas medias, rebajando a muchas familias al nivel de subsistencia. El aumento de los impuesto produce la ruina y cierre de muchos negocios, una mayor evasión fiscal y la fuga de empresas a otros países del área de los Balcanes. En los tiempos buenos, la nómina de los empleados públicos y funcionarios creció de 447.000 en 2004 a 768.000 en 2010, pero desde esta fecha, que es también la del primer rescate, se han suprimido unos 250.000 puestos.

Pero la relación de desgracias y despropósitos realizados con el país heleno no acaban aquí. Los días 8 y 22 de mayo el Parlamento griego aprobó nuevas subidas de impuestos a todos los bienes posibles, desde la propiedad inmobiliaria al turismo, pasando por los combustibles, el café, el alcohol, los bienes de lujo, los servicios de telefonía fija, los juegos de azar y la televisión de pago. El tipo más alto del IVA subirá del 23 al 24%, con la consiguiente subida de precios.

La disminución de los ingresos ha provocado una disminución en el consumo. En definitiva, una depresión económica es cuando la tienda cierra, los estantes están llenos de productos sin vender, y vacías de clientes, y las cajas sin dinero.

En este panorama económico depresivo y deprimente, unos 200.000 griegos con títulos académicos han emigrado al exterior, lo cual representa una especie de fuga de capitales sui generis, pues el capital invertido en su educación y formación se va del país junto a los emigrantes.

La tasa de natalidad ha caído más de un 10%, de 1,3 hijos por mujer a 1,1. 

Pero obviamente también se puede aplicar al interior de la economía de un país: 

CÓMO SE TRANSMITE A LA ECONOMÍA REAL

La gente, cuando se enriquece, gasta más. Lo mismo al revés. Cuando se empobrece, gasta menos.

El efecto riqueza consiste en que la gente que se siente más rica gasta más y, por tanto, se aumenta la producción. Por ejemplo, una familia posee mil acciones de TEREVESA, que compraron a $10. Se produce una subida a $15, luego la familia se siente más rica y se va de vacaciones a Tailandia. Lo mismo pasa cuando una familia que tiene un piso de alquiler, además del piso en el que vive, los precios inmobiliarios crecen.

Al revés pasa lo mismo.

TERMINADO

Crisis de las hipotecas subprime.

Subprime mortgage crisis.

United States Housing Bubble.

Contracción del crédito.

Antes de la crisis subprime

Este blog pretende convertirse en un libro que verse sobre una introducción a los mercados financieros. Precisamente este es el título del blog. En este blog libro quiero plasmar todos mis conocimientos sobre los mercados financieros que, no siendo muchos, tampoco son despreciables. Y sin más dilación, entremos en materia.

La depresión/recesión que azotó a gran parte del mundo empezó en diciembre de 2007 en los Estados Unidos. Dio comienzo en el mercado de hipotecas y se extendió a todo el mercado financiero, después pasó al mercado de bienes y servicios (aka el mercado real). Después contagió a los países más frágiles, financieramente hablando, del mundo, entre ellos España.

En este libro/blog no voy a hablar mucho de España, pero si lo haré de vez en cuando. Y esta es una oportunidad para hacerlo:

1.- La explosión de las punto.com.

2.- La Reserva Federal baja los tipos de interés, que tradicionalmente (en los años 90) oscilaban  entre el 3 y el 6,5% a tipos por debajo del 3% (año 2001) llegando al 0,50% en febrero de 2010. El responsable de esta catástrófica bajada fue el entonces Presidente de la FED, Alan Greespan (1987-2006).

3.- Con los tipos de interés tan bajos, el margen de los bancos se vio reducido. Esto estimuló a los bancos a aumentar la cuantía y el número de préstamos hipotecarios. Los bancos comerciales estudiaron medidas para obtener beneficios por otros conceptos, como comisiones por mantenimiento. Esto solo pudo paliar en parte la disminución del márgen financiero.

4.- Con bajos tipos de interés, el mercado inmobiliario se expande como nunca, multiplicándose el precio real de las viviendas por dos, esto es, descontando los efectos de la inflación sobre el valor real de compra del dólar. Las constructoras y las inmobiliarias obtienen créditos más baratos.

5.- Como el mercado inmobiliario de EE UU estaba saturado, los bancos decidieron ampliarlo por la base, es decir, conceder más préstamos, incluso a gente que antes del año 2000 no se lo merecía, bien porque no tuviera suficientes ingresos, bien no tuviera suficientes bienes para ofrecerlos como respaldo, o bien, lo que era lo más normal, con ambos problemas. Así buscaron los llamados ninja (no income, no jobs, no assets, es decir, sin ingresos, sin empleo y sin activos). Como conceder préstamos a esta gente era más arriesgado, les cobraban unos intereses más altos (entre 1,5 y 7% más caro). Estas son las hipotecas basura o subprime. Las hipotecas prime son las normales, las concedidas a gente con ingresos y patrimonio (que tengan trabajo es lo de menos, pues teniendo 20 millones de dólares de patrimonio neto, por ejemplo, nadie te va a poner reparos para pedir una hipoteca de un millón de dólares aunque vivas de rentas). Mediante la subida de los tipos de interés los bancos consiguieron recomponer parte de su margen de ganancias, y con la enorme ampliación de número de operaciones aumentaron el monto de los beneficios.

6.- El sistema de concesión de créditos en Estados Unidos se basa en el establecimiento de una tasa de evaluación del particular o la empresa que solicita el préstamo, de tal forma que aquellos que superan los 850 puntos en dicha evaluación obtienen créditos prime a un tipo de interés bajo y con amplias ventajas. Los que tienen una evaluación entre 650 y 850 puntos se consideran solventes y los tipos de interés que se les aplican a las operaciones crediticias se encuentran dentro de la media nacional. Aquellos que tienen una puntuación por debajo de 650 se consideran de alto riesgo, y son aquellos que pueden recibir los créditos subprime, con tipos de interés más altos y más gastos en comisiones bancarias.

7.-  A los acreedores normales normalmente se le pide (se les pedía) que pagaran entre un 20 y un 40% de entrada. A los ninja no se les exige nada de entrada por la casa (entre otras cosas porque no tienen dinero para entregar), sino que además la hipoteca supera el 100% del valor del piso para que se compren un coche, los muebles para la casa (una casa sin muebles es una cáscara vacía), o un viaje.

8.- Los ninjas van pagando los primeros años, normalmente porque la economía va bien y encuentran trabajo: una de las causas de que la economía fuese bien fue la propia burbuja inmobiliaria, pues no solo mejoró el sector inmobiliario, sino también el de la cosntrucción. Esta mejora se extendió por toda la economía: los obreros de la construcción recién contratados compraban más de todo, más muebles, más coches, más alimentos y más caros, bebidas, etc. Esto difundió la mejora por todos los sectores de la economía. Repasar cualquier manual de economía. Por todo esto, muchos ninjas consiguieron un trabajo gracias a la burbuja inmobiliaria.

9.- Los precios inmobiliarios en auge tranquilizó a los directores de los bancos: si algún ninja no encontraba trabajo y no pagaba, se le confiscaba la casa por impago en un tribunal. El ninja no podía pagar ni con sus ingresos ni con su patrimonio, pero el alza de los precios inmobiliarios permitía a los bancos recuperar el valor total de la inversión vendiendo la vivienda.

10.- La especulación inmobiliaria: <de wikipedia>En el caso estadounidense, la compra-venta de vivienda con fines especulativos estuvo acompañada de un elevado apalancamiento, es decir, con cargo a hipotecas que, con la venta, eran canceladas para volver a comprar otra casa con una nueva hipoteca, cuando no se financiaban ambas operaciones mediante una hipoteca puente. El mercado aportaba grandes beneficios a los inversores, y contribuyó a una elevación de precios de los bienes inmuebles, y, por lo tanto, de la deuda.</de wikipedia>

11.- La globalización de los bancos: como los bancos han dado muchos préstamos, se han quedado sin dinero para prestar más. La solución que encontraron fue pedir dinero a los bancos extranjeros. El dinero que hoy por la mañana ingreso en mi banco en España puede estar por la tarde en un banco de EE UU, pues mi banco se lo presta a un banco de EE UU para que éste se lo preste a los ninja para que se compren una casa. Ni yo ni el director de mi oficina bancaria sabemos que el dinero se ha prestado a un banco de EE UU, ni el director de la oficina local del banco americano sabe de donde viene el dinero que recibe.

12.- Las normas de Basilea: estas normas exigen que los bancos tengan unos recursos propios (capital más reservas) mínimos en relación (en una proporción mínima) a los créditos concedidos. Si esta proporción es muy baja decimos que el banco está descapitalizado, lo cual significa que es arriesgado poner nuestro dinero en ese banco, pues puede quebrar.

En realidad, incluso este balance resumido de un banco no me gusta nada, pero lo copio porque está en el libro. En realidad, en el pasivo, donde pone "Dinero que le han prestado otros bancos" debería decir "Deudas del banco". El error del libro es la excesiva e innecesaria simplificación: no solo los bancos son acreedores de otros bancos, sino también los depositantes, los que compran inversiones del propio banco (un banco puede emitir bonos para conseguir dinero para un proyecto importante), etc. Pero como el autor está viendo las deudas de unos bancos con otros, démoslo por bueno.

13.- Si un banco español le presta dinero a un banco de EE UU, el banco español es acreedor del banco americano, y viceversa, el banco americano es deudor del español.

Si el balance anterior fuera el del banco español, al conceder muchos créditos a otros bancos, españoles o extranjeros, crece su balance en el activo por el capítulo "Créditos concedidos" (normalmente aumentará primero la cuenta "Dinero en caja", pero como el dinero muerto no da rentabilidad, el banco americano lo prestará enseguida a los ninjas. Como los recursos propios permanecen constante, entonces el porcentaje de capital sobre el total del activo disminuye, y eventualmente, puede disminuir por debajo del mínimo exigido en las normas de Basilea. Creo que se entiende bastante bien. Normalmente un banco no se descapitaliza porque disminuya el capital o las reservas, operación contable muy rara, sino porque concede muchos créditos y a la vez, se endeuda excesivamente, con lo que si viene una recesión, crecen los impagos y se forma un agujero negro en el pasivo que acaba siendo superior a los recursos propios (el banco está en quiebra técnica). El banco no puede pagar sus deudas porque no le pagan los créditos que concedió. Véase, por ejemplo, la crisis de las cajas de ahorro españolas, del Banco de Castilla la Mancha, del banco de Valencia y otros que no recuerdo.

14.- La titulación: los bancos americanos fueron mucho más listos que los bancos españoles. Sabían que terreno pisaban y buscaron la manera de deshacerse (de vender) las hipotecas concedidas a los ninjas se sabían que en cualquier momento se podían convertir en un problema. En realidad el problema de verdad es que los bancos americanos se excedieron (y mucho) concediendo préstamos hipotecarios a los ninja. ¿Por qué no iban a hacerlo si eran más rentables que las hipotecas prime? ¿No era el problema la poca rentabilidad de los bancos? Si no hubiesen concedido hipotecas subprime quizá se habrían arruinado.

El problema ahora es como deshacerse de las hipotecas subprime. Si la gente se enteraba de la calidad de las hipotecas que querían vender, nadie las compraría. La solución era ocultarlas.

El banco americano empaqueta 1.000 hipotecas, prime y subprime, en 10 paquetes de 100 hipotecas. ¿Porqué mezcla las hipotecas prime y subprime? Porque de este modo nadie sabe lo que compra, si el activo es seguro o no. Esto podría ser un delito de ocultación de información, pero los bancos nunca son juzgados por este tipo de cosas. Ya saben, poderoso caballero es don dinero.

Esos paquetes de hipotecas prime y subprime se llaman Mortgage Backed Securities (MBS) que en castellano significa obligaciones garantizadas por hipotecas. En principio parece que si un inversor quiere comprar un bien de inversión bastante seguro, una obligación garantizada por hipotecas parece bastante segura, ¿no es cierto? Pero en realidad toda esta operativa se mantuvo en secreto por lo que los compradores de estos MBS estaban a la luna de Valencia. Nadie pensaba que lo que en realidad vendían los bancos americanos eran trozos mezclados de hipotecas buenas y malas, es decir, basura financiera. Muchos de los compradores fueron gente conocedora del mundo financiero, como un par de bancos españoles.

15. Limpieza de balances: el banco limpia su balance haciendo caja y disminuyendo su cuenta de créditos concedidos. De este modo vuelve a cumplir las normas de Basilea.

16.- Las agencias de rating: estoy tratando de resumir mucho para no alargar esta entrada. Para vender estos MBS, los buenos inversores exigen que las agencias de rating les concedan una valoración alta. Y las agencias de rating se prestan a este juego sucio. <de wikipedia>Las agencias de calificación asignaron calificaciones buenas (triple A o AAA) y bajo riesgo de impago a estos productos financieros (CDO), así por ejemplo Standard & Poor's cifró en solo 0,12% (1 entre 850) la probabilidad de impago de varias CDO en los siguientes 5 años a su calificación. aunque posteriormente los datos internos de S&P para calificación revelaron que dicha probabilidad había sido 28% (unas doscientas veces superior) [...] Posteriormente en declaraciones ante el congreso de directivos de agencias de calificación, éstas declararon que el riesgo de burbuja inmobiliaria había sido una sorpresa para ellos y para muchos otros especialistas, lo cual contradice las numerosas menciones que había recibido el tema en la prensa. En la prensa generalista estadounidense el término "burbuja inmobiliaria" (housing bubble) sólo había tenido 8 menciones, pero para 2005 aparecieron 3447 artículos que mencionaban y numerosas fuentes acreditan que el riesgo de burbuja inmobiliaria era contemplado como un escenario posible por numerosos analistas. Incluso entre enero de 2004 y el verano de 2005, las búsquedas en google del término "burbuja inmobiliaria" se habían multiplicado por 10 en EEUU (y especialmente en estados que padecían la especulación más intensa). Ante el congreso estadounidense en octubre de 2008, el presidente de S&P, Deven Sharma, declaró que la súbita caída de los mercados hipotecarios había sido una sorpresa. Sin embargo, numerosos analistas señalaron que las propias agencias de calificación tenían interés en mantener el mercado de la CDOs e ignorar el riesgo palpable de crisis hipotecarias. Las investigaciones posteriores descubrieron numerosas evidencias de que importantes entidades bancarias, agencias de calificación y grandes fondos de inversión tenían comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo.</de wikipedia>

17.- Las CDO: gracias a estas valoraciones, los bancos de inversión podían colocar estos MBS a los inversores conservadores a un interés muy bajo como si fueran unas inversiones seguras. Los MBS se ordenaban por tramos llamados tranches (rebanadas), de buenos a malos. Los buenos eran calificados como AAA, la máxima calificación. Los MBS se constituían en garantía de los CDO. Si algunos préstamos quedan impagados (préstamos morosos) y los flujos de caja recaudados por la CDO es insuficiente para pagar a todos sus inversores, entonces los más nuevos (junior tranches 'rebanadas de menor antigüedad') son los que asumirán pérdidas en primer lugar. Los últimos en perder fondos asociados al impago y, por tanto, los más seguros son las asignadas a los primeros inversores (senior trenches 'rebandas de mayor antigüedad'). Pero las rebanadas más modernas cobraban tipos de intereses más altos, mientras que las más antiguas cobraban menos, en correspondencia al menor riesgo que corrían.

18.- ¿Cuando se empezó a joder todo? A principios del siglo, los CDOs eran paquetes de activos muy diversificados, con una amplia variedad de activos prime y subprime, pero en los años 2006-7 el volumen de las CDOs había crecido mucho, pero como estaban respaldadas por todo tipo de hipotecas, tanto prime como subprime, tal como sabemos, la proporción de las hipotecas subprime habían crecido en la proporción con respecto a las prime. En 2002 el volumen de créditos subrpime en EE UU era del 7% del total del mercado hipotecario. En 2012 era del 12,5%. También hubo otro tipo de instrumento financiero llamado Synthetic CDO.

Esta entrada me ha salido muy larga, así que prefiero dividirla en dos: en la próxima veremos el nacimiento y desarrollo de la crisis subprime.

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