Siguiendo el discurso de la entrada anterior, cuando los precios de los activos con los que se especula están muy altos, inevitablemente la burbuja siempre se pincha. No se sabe muy bien quién y porqué empieza a desconfiar, pero lo cierto es que sucede. Mientras la mayoría de la gente sigue soñando con hacerse rico en un par de meses, algunos desconfiandos empiezan a vender, cobran su dinero y lo invierten en otro activo que haya subido menos. De alguna manera es como el juego de la música y las sillas. El último en sentarse (más bien en querer sentarse) pierde, pues ya no tiene silla. El último en vender sus acciones las vende con pérdidas, en ocasiones de hasta un cien por cien, pues prácticamente ya no valen nada.
De repente en 2007 en los EE UU algunos hipotecados vendieron sus casas, pagaron las hipotecas y les quedó dinero sobrante. Al principio debieron ser unos pocos, pero apenas unas semanas después ya eran un puñado de gente bastante numeroso como para impactar en el mercado. De repente los precios inmobiliarios dejaron de subir y se estancaron durante algunos días o semanas. "¿Qué está pasando?" se preguntaba la gente, primero los que trabajan en el sector día a día; después los medios (algunos medios primero, después todos) se preguntaban lo mismo. Algunos expertos aseguraban que era un bache temporal, quizá con la intención de que la fiesta continuase un tiempo más (no hay que descartar la posibilidad que entre ellos hubiesen personas que realmente creyeran lo que decían). Otros aseguraban que la época de las vacas gordas había terminado. La gente, desconcertada, no sabía que hacer: ¿vendo mi casa y me pongo de alquiler antes de que empiecen a bajar los precios o de que bajen más? En cada país la gente reaccionó de un modo distinto: en EE UU, donde si no pagas una hipoteca tan solo te quedas sin casa, muchos propietarios abandonaron sus casas y se fueron a vivir de alquiler.
Bajo el agua: la web nolo(dot)com da un ejemplo numérico de una hipoteca bajo el agua: si ti hipoteca es por $500.000 pero el valor de mercado del inmueble es de $475.000, entonces si pagas la hipoteca pierdes $25.000.
Siguiendo con la misma web, una hipoteca bajo el agua hace más difícil que los propietarios vendan sus casas. El precio de venta de la vivienda no cubre el valor de la misma y los posibles compradores solo querrán pagar el valor de mercado ($475.000) y el vendedor no querrá asumir la pérdida de los $25.000.
El propietario tampoco lo tendrá fácil para refinanciar la hipoteca y conseguir un tipo de interés más bajo o un alargamiento del plazo, porque el valor de la casa ya no alcanza para dar una garantía de la hipoteca. Tendrá que garantizar con otros bienes personales o con sus propios ingresos la diferencia. Si la vende, el nuevo propietario estará en la misma situación que él.
Si el propietario no puede vender la casa y tampoco la puede refinanciar, hay un grave riesgo de que la cuestión se resuelva en los tribunales. Pero al banco tampoco le interesa quedarse la vivienda en un juicio de desalojo, pues la vivienda sigue estando bajo el agua y el banco pierde dinero.
En EE UU muchos propietarios con hipotecas entregaron las llaves de la vivienda y se libraron de la hipoteca para siempre. Esto se llama strategic default, pero no todo el mundo lo hizo. Veamos otras consideraciones: si sigue pagando tu hipoteca mensualmente, perderás $25.000, pero no tendrás que pagar ningún alquiler. Si le entregas las llaves de la casa a tu banco, tendrás que pagar un alquiler durante años. Pongamos un alquiler barato de una vivienda muy inferior a la que dejaste, por un importe de $1.000 al mes; en 25 meses has pagado la diferencia entre el precio de la vivienda y el valor de la hipoteca, pero seguirás sin tener casa y tendrás que seguir pagando un alquiler. Pero también hay que considerar la posibilidad de que los precios inmobiliarios sigan cayendo, en nuestro ejemplo, a $400.000. La diferencia ya es abismal ($100.000) y entonces probablemente nunca compensará seguir pagando la hipoteca.
Pero en EE UU todavía existe una tercera posibilidad: la de pedir una declaración de quiebra. Si el juez te la admite, todos tus pagos (incluidos los de la hipoteca) se ven reducidos, con lo que pierde el banco.
Siempre queda la esperanza de que en 10, 15 o 20 años los precios vuelvan a crecer, que es lo que, por otra parte, suele pasar. Bueno, en realidad quizá no tantos, pues en Miami, los precios, después de bajar mucho, alrededor de un 50%, han subido algo, aunque aún están lejos de su nivel inicial.
En 2010 más del 20% de las hipotecas en estados como California, Florida y Nevada, los tres estados donde hubo más especulación con las viviendas, estaban bajo el agua.
Otro gráfico mucho mejor para entender el alcance de la especulación inmobiliaria en EE UU nos lo facilita wikipedia.
En la imagen se ve como el precio de las viviendas (línea roja) crece mucho más deprisa que cualquier otra variable, como el ïndice del Coste de la Construcción (línea celeste) que además baja en las últimas décadas. La población de los EE UU (línea azul) crece, y el rendimiento del bono a 10 años del Tesoro de Estados Unidos (línea gris) que se mantiene bastante bajo. El panorama especulativo de las viviendas parece, en este gráfico, enorme.
De wikipedia obtuve un enlace (este) a un documento pdf online del Servicio de Estudios del BBVA que asegura, por una parte, que puede producirse un credit crunch pero que no lo ve probable. En ningún lugar del documento dice la fecha del mismo pero de alguna manera esta errada predicción es un síntoma de como se veían las cosas en los años 2008-09. Había un optimismo sin fundamento basado solamente en que se desconocía el alcance de las hipotecas subprime. En otras palabras, se sabía que había un cáncer pero todavía no se habían tomados las medidas exploratorias para saber a cuantos órganos había afectado. Estos activos que hemos nombrado eran muy opacos (con ese fin se hicieron).
La idea de Minsky fue la de centrarse en el apalancamiento (una palabra que disimula lo que en realidad es el endeudamiento) como causa principal de las burbujas. Cuando la economía va bien, los prestamistas no tienen miedo a prestar dinero. Pero la deuda interna, esto es, entre naturales de un mismo país, no empobrece al país: la deuda de uno es el activo de otra, el derecho a cobrar, por lo que ambas se compensan y el saldo es cero. Pero eso solo es cierto a nivel global, a nivel mundial. Un país puede tener una posición deudora cuando sus deudas con el exterior es mayor a sus activos en el exterior, y viceversa.
Pero un alto nivel de endeudamiento (me resisto a usar el término apalancamiento) nos hace más débiles frente a los reveses económicos globales. Una familia que compró una casa con un alto porcentaje de deuda tiene muchas posibilidades de fracasar que otra que solo se endeudó por la mitad de valor de la casa, pues con el mismo nivel de ingresos, tiene que dedicar mayor porcentaje de sus ingresos a hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. Una empresa que compró otra empresa pidiendo mucho dinero prestado tendrá que dedicar una parte mayor de su flujo de caja a pagar su deuda y será más vulnerable a las recesiones económicas y a una bajada de las ventas; y una familia que dedica gran parte de sus ingresos a pagar su hipoteca tendrá más dificultades en pagarla si hay una recesión y bajan sus ingresos. Obviamente, en una recesión, no todo el mundo pierde su trabajo ni sus ahorros, pero una parte importante de la población si.
Esta es la doble naturaleza del sector crediticio: sin los créditos la mayoría de nosotros no podríamos comprar una vivienda (incluso un auto o la compra semanal) y, por lo tanto, los créditos nos hacen más ricos (siempre que podamos pagarlos). Pero si no podemos pagarlos, los créditos nos arruinan, pues a los intereses normales se suman los de demora, más los gastos de abogados y los de la justicia.
Todo esto es obvio y no necesita una gran explicación.
En 1933 Fisher publicó un artículo titulado "La teoría deuda deflación de las grandes depresiones". Supongamos que acontece una recesión y muchos deudores se ven obligados a vender sus activos financieros o inmobiliarios para intentar pagar sus deudas. Si muchos propietarios inmobiliarios están intentando vender al mismo tiempo, los precios inmobiliarios caen, lo que ahoga a un número mayor de propietarios. Si los bancos u otros propietarios como fondos de pensiones, venden deuda de un país (Grecia, España, etc.) el precio de esta cae (y sus tipos de interés en el mercado secundario sube). Esto, a su vez, pone en peligro la salud financiera de los bancos y fondos de inversión. Y si este mecanismo sigue acentuándose, la economía puede sufrir deflación. Esto significa que el poder de compra de un dólar aumenta (cada día que pasa se puede comprar más cosas con un dólar). Esto a su vez implica que la deuda real sube, aunque la nominal baje. Es decir, aunque paguemos una parte de nuestra deuda, la relación deuda nominal/precios aumenta.
Irving Fisher lo resumió en una frase un poco exagerada: "Cuanto más pagan los deudores, más deben".
Hyman Minsky creó otra frase similar que también es más un lema que una frase cien por cien real: "Los deudores no pueden gastar y los acreedores no quieren gastar".
Paul Krugman aplica estos principios minskinianos a la economía europea. Mientras los países deudores se ven obligados a gastar menos y, con ello, contrae su economía, los países con más poder económico no quieren gastar más, e incluso, aplican programas de austeridad pero muy livianos. En conjunto, la economía europea no crece o crece muy poco.
El ejemplo más claro es Grecia: con tres rescates internacionales a sus espaldas, Grecia debe 330.000 millones de euros, el 180% de su PIB. Las pensiones, de las que viven muchas familias enteras, han sufrido unos recortes de casi el 50% en seis años. La pensión mínima es ahora de 384 euros, pero no solo se no se han contentado con esto, sino que además se está disminuyendo progresivamente el fondo de solidaridad para las pensiones más bajas. El aumento del 70% de los impuestos golpea a las rentas medias, rebajando a muchas familias al nivel de subsistencia. El aumento de los impuesto produce la ruina y cierre de muchos negocios, una mayor evasión fiscal y la fuga de empresas a otros países del área de los Balcanes. En los tiempos buenos, la nómina de los empleados públicos y funcionarios creció de 447.000 en 2004 a 768.000 en 2010, pero desde esta fecha, que es también la del primer rescate, se han suprimido unos 250.000 puestos.
Pero la relación de desgracias y despropósitos realizados con el país heleno no acaban aquí. Los días 8 y 22 de mayo el Parlamento griego aprobó nuevas subidas de impuestos a todos los bienes posibles, desde la propiedad inmobiliaria al turismo, pasando por los combustibles, el café, el alcohol, los bienes de lujo, los servicios de telefonía fija, los juegos de azar y la televisión de pago. El tipo más alto del IVA subirá del 23 al 24%, con la consiguiente subida de precios.
La disminución de los ingresos ha provocado una disminución en el consumo. En definitiva, una depresión económica es cuando la tienda cierra, los estantes están llenos de productos sin vender, y vacías de clientes, y las cajas sin dinero.
En este panorama económico depresivo y deprimente, unos 200.000 griegos con títulos académicos han emigrado al exterior, lo cual representa una especie de fuga de capitales sui generis, pues el capital invertido en su educación y formación se va del país junto a los emigrantes.
La tasa de natalidad ha caído más de un 10%, de 1,3 hijos por mujer a 1,1.
Pero obviamente también se puede aplicar al interior de la economía de un país:
CÓMO SE TRANSMITE A LA ECONOMÍA REAL
La gente, cuando se enriquece, gasta más. Lo mismo al revés. Cuando se empobrece, gasta menos.
El efecto riqueza consiste en que la gente que se siente más rica gasta más y, por tanto, se aumenta la producción. Por ejemplo, una familia posee mil acciones de TEREVESA, que compraron a $10. Se produce una subida a $15, luego la familia se siente más rica y se va de vacaciones a Tailandia. Lo mismo pasa cuando una familia que tiene un piso de alquiler, además del piso en el que vive, los precios inmobiliarios crecen.
Al revés pasa lo mismo.
HYMAN MINSKY
La idea de Minsky fue la de centrarse en el apalancamiento (una palabra que disimula lo que en realidad es el endeudamiento) como causa principal de las burbujas. Cuando la economía va bien, los prestamistas no tienen miedo a prestar dinero. Pero la deuda interna, esto es, entre naturales de un mismo país, no empobrece al país: la deuda de uno es el activo de otra, el derecho a cobrar, por lo que ambas se compensan y el saldo es cero. Pero eso solo es cierto a nivel global, a nivel mundial. Un país puede tener una posición deudora cuando sus deudas con el exterior es mayor a sus activos en el exterior, y viceversa.
Pero un alto nivel de endeudamiento (me resisto a usar el término apalancamiento) nos hace más débiles frente a los reveses económicos globales. Una familia que compró una casa con un alto porcentaje de deuda tiene muchas posibilidades de fracasar que otra que solo se endeudó por la mitad de valor de la casa, pues con el mismo nivel de ingresos, tiene que dedicar mayor porcentaje de sus ingresos a hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca. Una empresa que compró otra empresa pidiendo mucho dinero prestado tendrá que dedicar una parte mayor de su flujo de caja a pagar su deuda y será más vulnerable a las recesiones económicas y a una bajada de las ventas; y una familia que dedica gran parte de sus ingresos a pagar su hipoteca tendrá más dificultades en pagarla si hay una recesión y bajan sus ingresos. Obviamente, en una recesión, no todo el mundo pierde su trabajo ni sus ahorros, pero una parte importante de la población si.
Esta es la doble naturaleza del sector crediticio: sin los créditos la mayoría de nosotros no podríamos comprar una vivienda (incluso un auto o la compra semanal) y, por lo tanto, los créditos nos hacen más ricos (siempre que podamos pagarlos). Pero si no podemos pagarlos, los créditos nos arruinan, pues a los intereses normales se suman los de demora, más los gastos de abogados y los de la justicia.
Todo esto es obvio y no necesita una gran explicación.
IRVING FISHER
En 1933 Fisher publicó un artículo titulado "La teoría deuda deflación de las grandes depresiones". Supongamos que acontece una recesión y muchos deudores se ven obligados a vender sus activos financieros o inmobiliarios para intentar pagar sus deudas. Si muchos propietarios inmobiliarios están intentando vender al mismo tiempo, los precios inmobiliarios caen, lo que ahoga a un número mayor de propietarios. Si los bancos u otros propietarios como fondos de pensiones, venden deuda de un país (Grecia, España, etc.) el precio de esta cae (y sus tipos de interés en el mercado secundario sube). Esto, a su vez, pone en peligro la salud financiera de los bancos y fondos de inversión. Y si este mecanismo sigue acentuándose, la economía puede sufrir deflación. Esto significa que el poder de compra de un dólar aumenta (cada día que pasa se puede comprar más cosas con un dólar). Esto a su vez implica que la deuda real sube, aunque la nominal baje. Es decir, aunque paguemos una parte de nuestra deuda, la relación deuda nominal/precios aumenta.
Irving Fisher lo resumió en una frase un poco exagerada: "Cuanto más pagan los deudores, más deben".
HYMAN MINSKY OTRA VEZ
Hyman Minsky creó otra frase similar que también es más un lema que una frase cien por cien real: "Los deudores no pueden gastar y los acreedores no quieren gastar".
Paul Krugman aplica estos principios minskinianos a la economía europea. Mientras los países deudores se ven obligados a gastar menos y, con ello, contrae su economía, los países con más poder económico no quieren gastar más, e incluso, aplican programas de austeridad pero muy livianos. En conjunto, la economía europea no crece o crece muy poco.
El ejemplo más claro es Grecia: con tres rescates internacionales a sus espaldas, Grecia debe 330.000 millones de euros, el 180% de su PIB. Las pensiones, de las que viven muchas familias enteras, han sufrido unos recortes de casi el 50% en seis años. La pensión mínima es ahora de 384 euros, pero no solo se no se han contentado con esto, sino que además se está disminuyendo progresivamente el fondo de solidaridad para las pensiones más bajas. El aumento del 70% de los impuestos golpea a las rentas medias, rebajando a muchas familias al nivel de subsistencia. El aumento de los impuesto produce la ruina y cierre de muchos negocios, una mayor evasión fiscal y la fuga de empresas a otros países del área de los Balcanes. En los tiempos buenos, la nómina de los empleados públicos y funcionarios creció de 447.000 en 2004 a 768.000 en 2010, pero desde esta fecha, que es también la del primer rescate, se han suprimido unos 250.000 puestos.
Pero la relación de desgracias y despropósitos realizados con el país heleno no acaban aquí. Los días 8 y 22 de mayo el Parlamento griego aprobó nuevas subidas de impuestos a todos los bienes posibles, desde la propiedad inmobiliaria al turismo, pasando por los combustibles, el café, el alcohol, los bienes de lujo, los servicios de telefonía fija, los juegos de azar y la televisión de pago. El tipo más alto del IVA subirá del 23 al 24%, con la consiguiente subida de precios.
La disminución de los ingresos ha provocado una disminución en el consumo. En definitiva, una depresión económica es cuando la tienda cierra, los estantes están llenos de productos sin vender, y vacías de clientes, y las cajas sin dinero.
En este panorama económico depresivo y deprimente, unos 200.000 griegos con títulos académicos han emigrado al exterior, lo cual representa una especie de fuga de capitales sui generis, pues el capital invertido en su educación y formación se va del país junto a los emigrantes.
La tasa de natalidad ha caído más de un 10%, de 1,3 hijos por mujer a 1,1.
Pero obviamente también se puede aplicar al interior de la economía de un país:
CÓMO SE TRANSMITE A LA ECONOMÍA REAL
La gente, cuando se enriquece, gasta más. Lo mismo al revés. Cuando se empobrece, gasta menos.
El efecto riqueza consiste en que la gente que se siente más rica gasta más y, por tanto, se aumenta la producción. Por ejemplo, una familia posee mil acciones de TEREVESA, que compraron a $10. Se produce una subida a $15, luego la familia se siente más rica y se va de vacaciones a Tailandia. Lo mismo pasa cuando una familia que tiene un piso de alquiler, además del piso en el que vive, los precios inmobiliarios crecen.
Al revés pasa lo mismo.
TERMINADO
Crisis de las hipotecas subprime.
Subprime mortgage crisis.
United States Housing Bubble.
Contracción del crédito.
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